El arrendamiento de bienes y, entre estos, el de bienes inmuebles, se considera a los efectos del impuesto sobre el valor añadido (IVA) una prestación de servicios realizada en el ámbito de desarrollo de actividades empresariales o profesionales y, en consecuencia, se encuentra en general sujeta al IVA. Según la ley del IVA, el arrendador de bienes inmuebles será considerado como empresario o profesional.
Ahora bien, existe cierta problemática en su aplicación por las singularidades contenida en la normativa tributaria que regula la aplicación de este impuesto. El siguiente esquema trata de aclarar la aplicación del IVA en las operaciones inmobiliarias más frecuentes, tomando como fuente de información la ofrecida por la web de la Agencia Tributaria en “Preguntas frecuentes IVA de arrendamiento de inmuebles”
| Arrendamiento | IVA | |
| Fianza entregada por el arrendatario de un local | La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento tiene carácter indemnizatorio (su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera haber causado al arrendador en relación con el inmueble arrendado). No procede la repercusión de IVA (art. 78.Tres.1º LIVA). DGT V2507-19. | |
| Indemnización pagada por el inquilino por la rescisión del contrato | Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78.Tres.1º LIVA). | |
| Indemnización recibida por el inquilino por obras realizadas en el local | Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78.Tres.1º LIVA) | |
| Indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato | Se considera contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un «no hacer» (dejar de utilizar el local) y está sujeta a IVA. | |
| Cesión de uso de local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo) | Si el propietario está de alta en el censo de empresarios se trata de un autoconsumo y debe declarar como IVA devengado, aplicando el tipo de gravamen del 21% al coste de prestación del servicio, incluido en su caso, la amortización del bien cedido.
Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, declarando la correspondiente cuota en la autoliquidación del último período del año. Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA. DGT V0432-20. |
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| Traspaso en el alquiler de un local | La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramientas…) está sujeta al IVA al tipo del 21%. DGT V1722-20. | |
| Venta de negocio. empresario traspasa todo el negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente | No sujeta al IVA la venta si los bienes transmitidos se acompañan de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios.
En otro caso estará sujeta. DGT V2368-20. |
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| Finalizado un contrato de alquiler el propietario pone en venta el local. Lo vende tras presentar el modelo censal (036) de baja. | Si aún no se ha producido la liquidación de todo el patrimonio empresarial la transmisión del local está sujeta a IVA, aunque haya presentado la declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.
La sujeción a IVA conlleva la posible renuncia a la exención cuando el adquirente lleve a cabo una actividad que le permita deducir, tributando la transmisión por IVA en lugar de por ITP. Consulta DGT V2802-17. |
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| Alquiler de una vivienda | Exento de IVA. Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.
La exención en IVA comprende garajes, anexos accesorios (trasteros) y muebles arrendados conjuntamente. |
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Alquiler de terreno rústico |
Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
Se incluyen las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de la finca rústica |
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| Alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados | Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble. |
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| Alquiler de una vivienda a una Asociación / Fundación (entidad sin ánimo de lucro) para su cesión gratuita a personas en riesgo de exclusión / inmigrantes / personas enfermas | Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
La Asociación o Fundación, al alquilar de forma gratuita, no se convierte en empresario a efectos del IVA, actuando como consumidor final sin perjuicio de permitir el uso de la vivienda a otras personas. |
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| Alquiler de un apartamento turístico | Exento de IVA el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar servicios propios de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda.
Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%. |
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| Alquiler de una plaza de garaje | Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta de IVA.
Si la plaza de garaje no es arrendada conjuntamente con una vivienda el arrendador debe repercutir un IVA del 21%. |
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| Particular compra un local de segunda mano para alquilar | El vendedor puede renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVA en lugar del ITP.
El alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA. Por esta actividad repercute IVA y genera derecho a deducción. En la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por «inversión del sujeto pasivo» en las casillas 12 y 13 del modelo 303. Declarará asimismo el IVA deducible. |
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| Alquiler de un local | 21% | |
| Alquiler de un solar | 21% | |
| Alquiler con opción de compra de una vivienda | Si el arrendador es una empresa de arrendamiento financiero (el contrato debe tener una duración superior a 10 años) o el promotor del inmueble, el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA. Tributará al 10%.
4% si son viviendas de protección oficial. |
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| Arrendamiento de una vivienda por su propietario a una agencia inmobiliaria | 21%. El arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda | |
| Alquiler de una vivienda utilizada como despacho de abogados | 21%. El inmueble no se utiliza como vivienda. | |
| Alquiler de un piso utilizado por un médico como vivienda, destinando varias habitaciones a su consulta particular | 21%. El inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda. | |
| Arrendamiento de una vivienda por una agencia inmobiliaria a un particular | Exento de IVA.
Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si es un arrendamiento para uso estable y permanente |
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| Obras en locales | 21% | |
| Reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario | 21%. El propietario, destinatario de los servicios de reparación, afecta la vivienda al arrendamiento no al uso particular | |
| Local comercial con licencia para convertirlo en vivienda.
La cédula de habitabilidad será concedida cuando finalicen las obras que se contratan con un tercero |
Si la vivienda dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, terminada su construcción, se considerará apto como vivienda: 10% si la obra cumple los requisitos para considerarse rehabilitación (art. 20.uno.22º.A LIVA) u obra de renovación o reparación (art. 91.uno.2.10º LIVA). DGT V2250-20
Más información sobre la aplicación del tipo reducido en obras en viviendas |
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